A cruzada do governo Dilma contra as altas taxas de juros tem ajudado a aquecer o mercado de títulos com lastro em imóveis, que aparecem como opção mais rentável que investimentos atrelados à taxa básica de juros da economia, a Selic. Entre eles, estão os certificados de recebíveis imobiliários (CRI) lastreado em financiamentos concedidos a pessoas físicas ou jurídicas, ou em pagamento de aluguel de torres comerciais. A expectativa dos especialistas é que o número de emissões aumente ao longo deste ano. "A queda da Selic facilita muito, porque o investidor que antes aplicava em CDB, por exemplo, precisa procurar uma alternativa segura e com bom rendimento", explica o sócio fundador da Gaia Securitizadora, João Paulo Pacífico, acrescentando que os certificados possuem isenção de imposto de renda para pessoas físicas.
 

No mês passado, os 32 negócios que envolveram 729 títulos no mercado de renda fixa da Bovespa somaram R$ 32,39 milhões - 3,5 vezes a mais que o volume de maio, de R$ 9,02 milhões. Já na Cetip, o estoque de maio atingiu R$ 28,69 bilhões ante os R$ 28,44 bilhões de abril. A título de comparação, em relação a maio do ano passado, quando o estoque era de R$ 23,16 bilhões, os negócios com CRI registraram alta de 24%.

 

De acordo com Ricardo Magalhães, gerente de Desenvolvimento de Produtos da Cetip, foram feitas 54 novas emissões apenas neste ano. "Temos visto que o volume tem apresentado um aumento consistente", afirma. "A poupança tem um papel importante para o financiamento imobiliário, mas é necessário obter novas fontes."

 

A participação de pessoas físicas, no entanto, é ainda bem pequena, não chega a 5% do total de investidores, de acordo com Alexandre Freitas, sócio-diretor da Oliveira Trust. A casa possui hoje oito fundos imobiliários, e prepara o lançamento de outros com aportes iniciais baixos. "Temos fundos em estruturação com cotas de R$ 1 mil e existe a intenção de chegar a R$ 100", acrescenta. Freitas calcula que a rentabilidade desses fundos seja de 30% a 40% superior aos fundos DI.

 

Para o especialista, a Bovespa e a Cetip têm ajudado na disseminação desses títulos; no entanto, faltam plataformas de compra e venda na internet com o mesmo dinamismo do Tesouro Direto ou dos homebrokers de ações. "Outro entrave é a falta de vendedores. Muitos títulos são carregados por cinco, dez anos", diz. "Há ainda a questão sazonal. Hoje, a Selic está a 8,5%, mas daqui a um ano e meio pode voltar a 12%. Neste caso, o investidor vai ter que vender os papéis."

  

Apenas neste ano, a casa liquidou 12 operações, sendo que um terço ocorreu de forma mais pulverizada. É esse modelo de distribuição que pode garantir um mercado secundário para os papéis. "Quanto mais gente comprar, melhor."

 

Esses empecilhos ajudam a explicar por que os títulos, mesmo com o avanço no volume negociado, representam apenas 3% do total de financiamento imobiliário, de acordo com dados de dezembro da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). Os recursos do FGTS respondem por 62%, enquanto a poupança, pelos outros 35%.

 

Já quando o assunto são fundos, os 64 Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) somaram R$ 15,51 bilhões de valor de mercado até o dia 26 de junho. Deste total, sete são de renda fixa (CRIs e debêntures) que somam R$ 520 milhões. No ano passado, os então 60 fundos fecharam com R$ 12,11 bilhões, sendo que seis deles de renda fixa com valor de mercado de R$ 440 milhões.