Imóvel em Construção, Novo ou Usado? Qual a melhor opção?
30/09/2012 - Entendendo o Mercado Imobiliário
Grande parte da população vê no imóvel em construção a melhor opção na hora de adquirir o seu apartamento, casa, sala comercial e afins, mas será que estão totalmente corretos?
De fato, o Imóvel em construção quando se trata de planejamento ou até mesmo uma negociação a longo prazo, onde pretende-se pagar a poupança à construtora (período de obra) tranquilamente, sem ter que dispor de todo o valor da entrada de imediato, acaba sim o imóvel em construção, sendo a melhor opção.
- O que difere o status do Imóvel?
O Imóvel em construção é aquele em que notoriamente esta em construção, onde temos um tempo maior para pagar á construtora a poupança e o Imóvel Novo, é aquele em que terminada a construção até 180 dias de sua entrega, é considerado perante a construção civil ou Caixa Econômica como sendo Novo.
- O que difere na hora do Pagamento?
Quando adquirimos um imóvel em construção, pagamos correção durante o período de obra, e esta na maioria das vezes é corrigida pelo INCC – Índice Nacional de Custo de Construção, que por sua vez é medido mensalmente pela FVG – Fundação Getúlio Vargas, nos mostrando o quanto ficou mais caro construir o empreendimento naquele mês, levando em consideração para isso a variação de valores de mercado, no que tange a mão de obra, material de construção e matéria prima, todas as parcelas exceto a da entrada do Imóvel, serão reajustadas pelo INCC, que começa a valer desde a assinatura do contrato de compra e venda, até o mês da sua quitação, lembrando que, para o seu reajuste, é sempre considerado um índice publicado de em media a 2 meses atrás.
Como a aplicação do INCC funciona de forma Exemplificativa?
Como a aplicação do INCC funciona de forma Exemplificativa?
- Imóvel na Planta ou em Construção:
João comprou um determinado Imóvel com Débora Reale, através do site www.deborarealeimoveis.com.br da construtora X, por um valor de R$105.263,15, onde, supostamente, R$5.263,15, seria o valor de intermediação da construtora para com a Imobiliária e o restante R$100.000,00 seria a montante pago diretamente para a construtora.
Temos ai a parte paga para a imobiliária, referente a intermediação que caracteriza o valor de entrada, aquele que não incidirá o INCC e posteriormente, na mesma negociação o valor de R$100.000,00 o qual será pago todos os meses por boleto ou da forma de pagamento acordada pelas partes para a construtora, e neste incidira o INCC.
Os R$100.000,00 (cem mil reais) valor a ser pago para a construtora, suponhamos que com uma correção de 0,40% ao mês (INCC), no próximo mês você cliente terá como saldo devedor R$100.000,00 + 0,40% = uma atualização do saldo de R$400,00, e agora o seu Imóvel esta saindo por R$100.400,00 e no próximo mês teremos o mesmo calculo conforme o índice, em cima sempre do saldo devedor atualizado, ou seja, agora o índice será em cima de R$100.400,00.
Vimos que, comprar um Imóvel na planta ou em construção pode de fato ser mais fácil, porém, pode gerar as correções que por ter adquirido este imóvel por primeiro, no lançamento, no inicio das vendas, primeira tabela, ainda com todas as correções sairá sempre mais barato que o último que adquiri-lo, o que acarretara uma valorização no valor final do imóvel e consequentemente será um investimento fantástico.
Alguns Imóveis como ocorre com os participantes do Programa Minha Casa, Minha vida, chega a ter 2 reajustes, primeiramente o INCC como vimos acima, que vigora desde a assinatura do contrato do Cliente com a Construtora, até a assinatura do Contrato com o banco financiador, que na maioria das vezes é a Caixa Econômica Federal, dai então cessará, a correção do INCC e passará a ser cobrado Custo de Construção (Taxa de Evolução da Obra), que são os chamados Créditos Associativos, período este em que a Caixa Econômica, quem supervisionará a obra, ressaltando que, eles não se acumulam, não se somam, primeiramente se cobra um e depois se cobra o outro, neste caso, o custo de construção ira desde a assinatura do Cliente com o Banco financiador até a entrega do Imóvel.
Temos ai a parte paga para a imobiliária, referente a intermediação que caracteriza o valor de entrada, aquele que não incidirá o INCC e posteriormente, na mesma negociação o valor de R$100.000,00 o qual será pago todos os meses por boleto ou da forma de pagamento acordada pelas partes para a construtora, e neste incidira o INCC.
Os R$100.000,00 (cem mil reais) valor a ser pago para a construtora, suponhamos que com uma correção de 0,40% ao mês (INCC), no próximo mês você cliente terá como saldo devedor R$100.000,00 + 0,40% = uma atualização do saldo de R$400,00, e agora o seu Imóvel esta saindo por R$100.400,00 e no próximo mês teremos o mesmo calculo conforme o índice, em cima sempre do saldo devedor atualizado, ou seja, agora o índice será em cima de R$100.400,00.
Vimos que, comprar um Imóvel na planta ou em construção pode de fato ser mais fácil, porém, pode gerar as correções que por ter adquirido este imóvel por primeiro, no lançamento, no inicio das vendas, primeira tabela, ainda com todas as correções sairá sempre mais barato que o último que adquiri-lo, o que acarretara uma valorização no valor final do imóvel e consequentemente será um investimento fantástico.
Alguns Imóveis como ocorre com os participantes do Programa Minha Casa, Minha vida, chega a ter 2 reajustes, primeiramente o INCC como vimos acima, que vigora desde a assinatura do contrato do Cliente com a Construtora, até a assinatura do Contrato com o banco financiador, que na maioria das vezes é a Caixa Econômica Federal, dai então cessará, a correção do INCC e passará a ser cobrado Custo de Construção (Taxa de Evolução da Obra), que são os chamados Créditos Associativos, período este em que a Caixa Econômica, quem supervisionará a obra, ressaltando que, eles não se acumulam, não se somam, primeiramente se cobra um e depois se cobra o outro, neste caso, o custo de construção ira desde a assinatura do Cliente com o Banco financiador até a entrega do Imóvel.
- Imóvel Novo ou Pronto
O Imóvel Novo é aquele que vai até 180 dias do Habite-se, este versa por sua vez sobre certidão do habite-se, que é um documento que atesta que o imóvel foi construído seguindo-se as exigências (legislação local) estabelecidas pela prefeitura para a aprovação de projetos.
O Imóvel ele só pode ser financiado, habitado, após a certidão acima explanada.
O Que diferencia o Imóvel Novo do Imóvel Pronto é o fator tempo, fator este explicado acima, ou seja, de forma mais simplificada, o Imóvel Novo é aquele que vai até 180 dias do Habite-se e no 181 dias, ou seja, 1 dia após o prazo máximo da certidão, este será considerado usado, pronto, avulso etc.
O que difere na hora do Pagamento?
Na hora do pagamento, caso o cliente opte por um Imóvel Novo, ele de acordo com a avaliação do banco financiador e o consentimento da construtora, pagará somente o que ficar de fora do simulador, a exemplo: um cliente deseja financiar um imóvel de R$100.000,00 com a data de nascimento 15/05/1959, sem FGTS e uma renda de R$3.500,00 (conforme abaixo): veremos que este cliente só conseguiu financiar um determinado valor e que ficou de fora será pago a construtora ou ao vendedor em caso de usado.
A simulação abaixo será feita através do link: http://www.deborarealeimoveis.com.br/t6/financiamento.php?par= e em seguida clicando no banco de sua preferência e neste caso utilizaremos o da Caixa Econômica, que hoje é o mais usual.
Veja como fazer a simulação abaixo com o Passo a Passo:
1. Acesse o link http://www.deborarealeimoveis.com.br/t6/financiamento.php?par= e em seguida click no banco de sua preferência e preencha os dados solicitados pelo banco escolhido, conforme exemplo abaixo:
O Imóvel ele só pode ser financiado, habitado, após a certidão acima explanada.
O Que diferencia o Imóvel Novo do Imóvel Pronto é o fator tempo, fator este explicado acima, ou seja, de forma mais simplificada, o Imóvel Novo é aquele que vai até 180 dias do Habite-se e no 181 dias, ou seja, 1 dia após o prazo máximo da certidão, este será considerado usado, pronto, avulso etc.
O que difere na hora do Pagamento?
Na hora do pagamento, caso o cliente opte por um Imóvel Novo, ele de acordo com a avaliação do banco financiador e o consentimento da construtora, pagará somente o que ficar de fora do simulador, a exemplo: um cliente deseja financiar um imóvel de R$100.000,00 com a data de nascimento 15/05/1959, sem FGTS e uma renda de R$3.500,00 (conforme abaixo): veremos que este cliente só conseguiu financiar um determinado valor e que ficou de fora será pago a construtora ou ao vendedor em caso de usado.
A simulação abaixo será feita através do link: http://www.deborarealeimoveis.com.br/t6/financiamento.php?par= e em seguida clicando no banco de sua preferência e neste caso utilizaremos o da Caixa Econômica, que hoje é o mais usual.
Veja como fazer a simulação abaixo com o Passo a Passo:
1. Acesse o link http://www.deborarealeimoveis.com.br/t6/financiamento.php?par= e em seguida click no banco de sua preferência e preencha os dados solicitados pelo banco escolhido, conforme exemplo abaixo:
2. Em seguida Click na opção avançar e lhe será aberto uma segunda opção que será a que enumerara os tipos de financiamos disponíveis à você e como exemplo utilizamos a primeira opção que é a mais viável para o cliente, ele optar por ter relacionamento com o banco financiador, neste caso, a Caixa Econômica e como bônus, optar também em receber o salário por lá, o que acarretará em menor taxa de juros para o comprador.
Vimos através da simulação, que o cliente só conseguiu financiar R$80.000,00 e os outros R$20.000,00 que ficaram de fora, será a entrada que ele deve dispor.
Isso não acontecerá sempre, pois no caso do Imóvel Novo, muitas vezes não se coloca o valor total no simulador e sim o valor de avaliação, o que fara com que a diferença e a entrada pedida pelo simulador venham a somar, vejamos:
Maria comprou de João um Imóvel cujo valor é de R$100.000,00, sendo que, o banco avaliou o imóvel em R$80.000,00 e quando fizemos a mesma simulação acima, Maria só conseguiu financiar R$64.000,00, ficando de fora R$16.000,00 do que foi a entrada pedida pelo simulador, mais R$20.000,00 que foi a diferença de R$100.000,00 – R$80.000,00 (valor de avaliação do imóvel) e então finalmente teremos de entrada: (R$16.000,00+R$20.000,00 = 36.000,00), o que gerará um valor de entrada de R$36.000,00.
Neste caso, Maria terá que dispor ao proprietário um valor de R$36.000,00 de entrada e financiará R$64.000,00, onde conforme a simulação dela terá em um prazo de 325 meses (que pode ser alterado, clicando na opção alterar a direita na hora da simulação), pois este foi o prazo máximo que Maria conseguiu financiar em virtude de sua idade que para o banco é entendido e tratado como risco de financiamento, o que concluímos que é sempre bom caso haja varias rendas na família, utilizarmos as datas de nascimentos dos membros mais novos, pois assim eles sempre terão capacidade maior de financiamento, obviamente com uma renda adequada ao valor de financiamento, pois se a mesma for muito baixa, acabara ocorrendo o efeito inverso, ou seja, financiará por mais tempo, mas em compensação terá que ter um valor de entrada maior, pois financiara menos.
Maria dará então R$36.000,00 de entrada, financiará R$64.000,00 e conforme o simulador, terá a primeira prestação do financiamento no importe de R$669,17 e a última R$220,49, decrescente, pois utilizamos o Sistema SAC, que quer dizer, Amortização Uniforme, sistema este mais aconselhável na hora do financiamento pois podemos amortizarmos a qualquer tempo do financiamento.
Para que fique bem claro, quando clicar na opção Alterar na direita, você poderá modificar tanto o valor da entrada, como o tempo de financiamento.
Isso não acontecerá sempre, pois no caso do Imóvel Novo, muitas vezes não se coloca o valor total no simulador e sim o valor de avaliação, o que fara com que a diferença e a entrada pedida pelo simulador venham a somar, vejamos:
Maria comprou de João um Imóvel cujo valor é de R$100.000,00, sendo que, o banco avaliou o imóvel em R$80.000,00 e quando fizemos a mesma simulação acima, Maria só conseguiu financiar R$64.000,00, ficando de fora R$16.000,00 do que foi a entrada pedida pelo simulador, mais R$20.000,00 que foi a diferença de R$100.000,00 – R$80.000,00 (valor de avaliação do imóvel) e então finalmente teremos de entrada: (R$16.000,00+R$20.000,00 = 36.000,00), o que gerará um valor de entrada de R$36.000,00.
Neste caso, Maria terá que dispor ao proprietário um valor de R$36.000,00 de entrada e financiará R$64.000,00, onde conforme a simulação dela terá em um prazo de 325 meses (que pode ser alterado, clicando na opção alterar a direita na hora da simulação), pois este foi o prazo máximo que Maria conseguiu financiar em virtude de sua idade que para o banco é entendido e tratado como risco de financiamento, o que concluímos que é sempre bom caso haja varias rendas na família, utilizarmos as datas de nascimentos dos membros mais novos, pois assim eles sempre terão capacidade maior de financiamento, obviamente com uma renda adequada ao valor de financiamento, pois se a mesma for muito baixa, acabara ocorrendo o efeito inverso, ou seja, financiará por mais tempo, mas em compensação terá que ter um valor de entrada maior, pois financiara menos.
Maria dará então R$36.000,00 de entrada, financiará R$64.000,00 e conforme o simulador, terá a primeira prestação do financiamento no importe de R$669,17 e a última R$220,49, decrescente, pois utilizamos o Sistema SAC, que quer dizer, Amortização Uniforme, sistema este mais aconselhável na hora do financiamento pois podemos amortizarmos a qualquer tempo do financiamento.
Para que fique bem claro, quando clicar na opção Alterar na direita, você poderá modificar tanto o valor da entrada, como o tempo de financiamento.
No caso do Imóvel usado, assim como o novo, como ambos estão prontos, o processo é parecido, ou melhor, a única coisa que será modificada é a opção do simulador que em vez de por a opção Aquisição de Imóvel Novo, deveremos colocar Aquisição de Imóvel Usado.
Destarte, o cliente perceberá a mudança na taxa de juros, mas não em decorrência do Status do Imóvel estar Novo ou Usado e sim no que tange ao valor do Imóvel, pois quanto maior for o valor do imóvel, maior será a alíquota de juros.
No entanto, a diferença que tem consideravelmente, de um Imóvel na Planta e um Novo ou Usado, não podemos ai inserir o de construção que foi utilizado durante o texto, para um maior entendimento do cliente em virtude de índices de correções que refletem no valor venal, mas ainda assim, em caso de investimento é sempre bom optar por imóvel na planta.
No caso de um Imóvel usado, como a construção esta aquecida e esta havendo uma certa escassez no mercado em relação a terreno, localização, a necessidade da população esta tendendo por imóveis prontos para morar, que são os usados, pois em certos bairros só terão a possibilidade de moradia se já comprar de terceiros por não haver mais ofertas de imóveis em construção ou novos.
Em Belém já estamos vivendo esta era, os bairros mais cobiçados a exemplo: Umarizal, Batista Campos, Reduto e vários outros, estão com uma escassez exacerbada de terreno para futuras construções, o que acarreta que; os poucos lançamentos que tem passem a ter um elevado valor de m2, consequentemente uma aquisição mais cara e então começamos a ver a migração dessas pessoas que comprariam esse tipo de imóvel, ou para os Imóveis Usados que ainda encontram uma maior oferta e consequentemente um melhor valor de mercado, ou para lançamentos em bairros mais afastados, com mais ofertas de terrenos, um valor de m2 menor e acabamentos maravilhosos, posto que, muitas construtoras de excelência já migraram para Augusto Montenegro e Ananindeua.
Novo ou Usado, já não tem diferença na hora da aquisição, apenas que, como o mercado nos dita, o primeiro normalmente exige uma entrada maior pois ainda esta na construtora ou algum proprietário esta transferindo e o Usado não, só terá a questão do valor de avaliação do banco eleito pelo comprador no que tange ao valor de entrada, como demonstrado acima quando tratamos de financiamento.
Sendo assim, hoje é muito subjetivo escolhermos entre Imóveis Novos ou Usados, a media que, alguns optam pelo primeiro pois oferecem mais opções de lazer, ou por quererem ser o primeiro proprietário e tudo mais e outros optam pelo usado, como dito acima, por questão de localização, maior oferta, preços menores, mais facilidade na compra.
Esperamos como sempre com este texto, contribuirmos cada vez mais para o crescimento do Mercado Imobiliário e principalmente para a sua satisfação, cliente do maior E-Commerce Imobiliário, do mais completo Shopping Imobiliário do Pará www.deborarealeimoveis.com.br
Débora Reale
Destarte, o cliente perceberá a mudança na taxa de juros, mas não em decorrência do Status do Imóvel estar Novo ou Usado e sim no que tange ao valor do Imóvel, pois quanto maior for o valor do imóvel, maior será a alíquota de juros.
No entanto, a diferença que tem consideravelmente, de um Imóvel na Planta e um Novo ou Usado, não podemos ai inserir o de construção que foi utilizado durante o texto, para um maior entendimento do cliente em virtude de índices de correções que refletem no valor venal, mas ainda assim, em caso de investimento é sempre bom optar por imóvel na planta.
No caso de um Imóvel usado, como a construção esta aquecida e esta havendo uma certa escassez no mercado em relação a terreno, localização, a necessidade da população esta tendendo por imóveis prontos para morar, que são os usados, pois em certos bairros só terão a possibilidade de moradia se já comprar de terceiros por não haver mais ofertas de imóveis em construção ou novos.
Em Belém já estamos vivendo esta era, os bairros mais cobiçados a exemplo: Umarizal, Batista Campos, Reduto e vários outros, estão com uma escassez exacerbada de terreno para futuras construções, o que acarreta que; os poucos lançamentos que tem passem a ter um elevado valor de m2, consequentemente uma aquisição mais cara e então começamos a ver a migração dessas pessoas que comprariam esse tipo de imóvel, ou para os Imóveis Usados que ainda encontram uma maior oferta e consequentemente um melhor valor de mercado, ou para lançamentos em bairros mais afastados, com mais ofertas de terrenos, um valor de m2 menor e acabamentos maravilhosos, posto que, muitas construtoras de excelência já migraram para Augusto Montenegro e Ananindeua.
Novo ou Usado, já não tem diferença na hora da aquisição, apenas que, como o mercado nos dita, o primeiro normalmente exige uma entrada maior pois ainda esta na construtora ou algum proprietário esta transferindo e o Usado não, só terá a questão do valor de avaliação do banco eleito pelo comprador no que tange ao valor de entrada, como demonstrado acima quando tratamos de financiamento.
Sendo assim, hoje é muito subjetivo escolhermos entre Imóveis Novos ou Usados, a media que, alguns optam pelo primeiro pois oferecem mais opções de lazer, ou por quererem ser o primeiro proprietário e tudo mais e outros optam pelo usado, como dito acima, por questão de localização, maior oferta, preços menores, mais facilidade na compra.
Esperamos como sempre com este texto, contribuirmos cada vez mais para o crescimento do Mercado Imobiliário e principalmente para a sua satisfação, cliente do maior E-Commerce Imobiliário, do mais completo Shopping Imobiliário do Pará www.deborarealeimoveis.com.br
Débora Reale
Fonte: Débora Reale
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